РАСЧЕТ ПЛАТЫ НА КАЖДЫЙ ОТДЕЛЬНЫЙ МНОГОКВАРТИРНЫЙ ДОМ - ОСНОВА ФОРМИРОВАНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ СОБСТВЕННИКА ПО СОФИНАНСИРОВАНИЮ МЕРОПРИЯТИЙ ПО СОДЕРЖАНИЮ И РЕМОНТУ МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА
Приобретая в собственность жилое помещение, собственники возлагают на себя бремя его содержания (ч. 1 ст. 39 Жилищного кодекса РФ). Однако до сих пор, даже являясь собственниками недвижимости, мы относимся к ней как наниматели, полагая, что кто-то должен отвечать за её состояние, проводить ремонты, убирать и принимать за нас решения по вопросам содержания и распоряжения общим имуществом многоквартирного дома. Тем не менее, это не так. Решения, связанные с определением судьбы общего имущества, в том числе и по определению размера платы на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома (ч. 7 ст. 156 Жилищного кодекса РФ) должны приниматься общим собранием собственников помещений многоквартирного дома с учетом предложений управляющей организации.
Согласно Жилищному кодексу РФ (ст. 154) плата за жилое помещение для собственников, включает в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Для нанимателей в указанную плату входит еще и плата за наем, т.е. пользование жилым помещением, устанавливаемая собственником жилищного фонда.
Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание в общем имуществе многоквартирного дома в соответствии с требованиями законодательства РФ (ч. 1 ст. 156 ЖК РФ), включая оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных сетей, электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения (п. 29 Правил содержания общего имущества, утвержденных Постановлением Правительства № 491 от 13.08.2006 г.).
Расходы на содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома представляют собой стоимость трудовых ресурсов, используемых в процессе выполнения работ, стоимость материалов, затраты на охрану труда и технику безопасности, основных средств (включая машины и механизмы) и т.п.
Структура расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме формируется исходя из перечня, состава и периодичности выполняемых работ. Расходы на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме включают в себя расходы на ремонт конструктивных элементов, содержание и ремонт общих коммуникаций и технических устройств, благоустройство и обеспечение санитарного состояния многоквартирного дома и придомовой территории.
Следует отметить, что перечень необходимых работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в различных многоквартирных домах не может быть одинаковым и должен составляться с учетом технического состояния многоквартирных домов, степени его износа, благоустройства.
Поэтому, собственники должны объективно оценивать техническое состояние своего дома, принимать участие в проведении технических осмотров, вправе запрашивать у управляющей организации информацию о техническом состоянии дома. Утверждая плату за содержание и ремонт на следующий период, собственники должны принимать во внимание указанные обстоятельства, и учитывать то, что чем больше износа дома, тем выше плата за его содержание и ремонт, т.к. требуется проведение бóльшего количества работ, направленных на поддержание его в исправном состоянии, обеспечивающем безопасную эксплуатацию.
Собственник обязан нести расходы на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество (ч. 1 ст. 158 Жилищного кодекса РФ). Доля собственника в праве общей собственности на общее имущество пропорциональна размеру общей площади занимаемого им помещения (ч. 1 ст. 37 Жилищного кодекса РФ).
Размер платы за содержание и ремонт рассчитывается на 1 м2 общей площади жилых помещений в многоквартирном доме. Затем указанный размер умножается на площадь занимаемого собственником жилого помещения, в результате получается размер платы конкретного собственника.
Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме (с. 1 ст. 161 Жилищного кодекса РФ).
Исходя из целей управления, формируется основной (необходимый) перечень работ и услуг по содержанию и ремонту конструктивных элементов, инженерных систем многоквартирного дома, благоустройству и обеспечению санитарного состояния придомовой территории и мест общего пользования, без которых невозможно полноценное проживание в нем, их состав и периодичность выполнения. Такие работы должны обеспечивать удовлетворение требований законодательства РФ, учет мнения собственников по уровню безопасности проживания и поддержания конструктивных элементов здания и его инженерной инфраструктуры в надлежащем состоянии.
Кроме основного перечня и состава работ, как указывалось выше, по желанию общего собрания собственников, могут быть дополнительные работы, направленные на повышение комфортности проживания.
Ниже приводится примерный минимальный перечень работ и услуг, обеспечивающий безопасное проживание и поддержание в исправном (работоспособном) состоянии инженерного оборудования, поддержания в надлежащем состоянии всего общего имущества дома:
1) Санитарные работы по содержанию помещений общего пользования
Подметание полов во всех помещениях общего пользования, кабинах лифтах, влажная уборка
Очистка и влажная уборка мусорных камер
Мытье и протирка закрывающих устройств мусоропровода
Протирка пыли с колпаков светильников, подоконников в помещениях общего пользования
Мытье и протирка дверей и окон в помещениях общего пользования, включая двери мусорных камер
Уборка чердачного и подвального помещений
Дератизация, дезинфекция, дезинсекция
2) Уборка земельного участка, входящего в состав общего имущества МКД
Подметание земельного участка в летний период
Уборка мусора с газона, очистка урн
Уборка мусора на контейнерных площадках
Подметание территории от снега
Ликвидация наледи
Сбрасывание снега с крыш, сбивание сосулек
Уборка надворных туалетов (очистка пола от нечистот, подметание пола, мытье пола в туалете с помощью метлы и смыванием, дезинфекция выгребной ямы туалета)
Уборка наливных помоек (раскайловка, уборка места наливной помойки после механизированной разработки и погрузки)
3) Услуги вывоза бытовых отходов
Вывоз твердых бытовых отходов
Вывоз крупногабаритного мусора
4) Содержание лифтов
Диспетчерское обслуживание лифтов
Периодические осмотры
Техническое обслуживание
Периодическое освидетельствование
Аварийное обслуживание лифтов
5) Подготовка многоквартирного дома к сезонной эксплуатации
Укрепление водосточных труб, колен, воронок
Консервация, расконсервация и ремонт поливочной системы
Замена разбитых стекол окон и дверей в помещениях общего пользования
Утепление бойлеров
Утепление и прочистка дымовентиляционных каналов
Проверка состояния и ремонт продухов в цоколях зданий
Ремонт и утепление наружных водоразборных кранов и колонок
6) Проведение технических осмотров и мелкий ремонт
Проведение технических осмотров и устранение незначительных неисправностей в системах водоснабжения и водоотведения
- осмотр водопровода, канализации и горячего водоснабжения
- проверка исправности канализационных вытяжек
- прочистка канализационного лежака
- проверка исправности канализационных вытяжек
Проведение технических осмотров и устранение незначительных неисправностей в системах вентиляции
- проверка наличия тяги в дымовентиляционных каналах
- проведение технических осмотров и устранение незначительных неисправностей в системе вентиляции
Проведение технических осмотров и устранение незначительных неисправностей в электротехнических устройствах
- осмотр электросети, арматура, электрооборудование на лестничных клетках
- осмотр силовых установок
- проверка изоляции электропроводки и ее укрепление.
-проверка заземления оболочки электрокабеля
- замеры сопротивления изоляции проводов
Проведение технических осмотров и устранение незначительных неисправностей в системе теплоснабжения
-осмотр системы центрального отопления
-регулировка и наладка систем отопления
-испытание систем центрального отопления
-консервация, промывка систем центрального отопления
- промывка системы центрального отопления
устранение незначительных неисправностей в системе теплоснабжения
Проведение технических осмотров и устранение незначительных неисправностей конструктивных элементов
7) Проведение энергоаудита, выполнение мероприятий направленных на энергосбережение и повышение энергоэффективности(выполнение требований Федерального закона «Об энергосбережении и повышении энергоэффективности» №261 от 23.11.2009 г);
8) Устранение аварии и выполнение заявок населения
Устранение аварии на внутридомовых инженерных сетях
Выполнение заявок населения
9) Ремонтные работы:
Текущий ремонт общего имущества
Капитальный ремонт общего имущества.
Проведение своевременных ремонтных работ, как текущего, так и капитального характера имеет особую значимость, поскольку несоблюдение сроков такого ремонта ведет к разрушению здания, увеличению стоимости ремонтных работ. Затраты на поддержание дома в надлежащем состоянии всегда меньше затрат на проведение восстановительных работ.
И текущий, и капитальный ремонт производится за счет собственников. При принятии общим собранием собственников помещений решения об оплате расходов на проведение капитального ремонта многоквартирного дома, размер платы определяется с учетом предложений управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта (ч. 2 ст. ст. 158 Жилищного кодекса РФ).
Таким образом, размер платы за содержание и ремонт жилья должен обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.
